3つのデータ 「犯罪率」「仲介業者動向」「空室率」

次は立地の選定。

ここと決めるには根拠が必要です。根拠が曖昧だったり、根拠自体がないのに投資したりするのは確率の低いギャンブルに挑戦しているのと同じです。

緻密にデータ分析を行い、リスクを下げること。不動産投資にはその努力が欠かせません。

しかし、個人ではデータ分析に膨大な手間と時間を要します。見極めるのも難しいでしょう。

代わりにプロの目でデータを読み解き、お客様に安心・安全に不動産投資をしていただくのが私たちの務めだと思っています。

私たちは、高い入居率を目的とした立地選定を第一に考えていきます。そのために重要視しているデータは、

・犯罪率

・仲介業者動向

・空室率

の3つです。

各データの内容と、データから何を読み解くかを説明します。

・犯罪率

強盗、空き巣、車上狙いなどの件数を調べた犯罪率データをもとに、犯罪が集中するエリアを分析します。

該当エリアは入居者に敬遠されやすいのが実状です。難しい賃貸経営を余儀なくされることになるので、そのリスクを踏まえて判断します。

・仲介業者動向

賃貸の仲介をして客付けを行う仲介業者の動向を探ります。全国展開する業者では、エイブル、アパマン、ミニミニなどが有名です。仲介業者の売上、店舗数をもとにエリアを選定します。

具体的には、主要な購入候補地の鉄道沿線への仲介店出店動向調査。駅ごとの店舗数をチェックします。

Aという駅は仲介店5、Bとういう駅には仲介店1ということがあるからです。同時に、店舗ベースの仲介の取り扱い量を調査します。こちらも店舗ごとで差が出るものです。すると、この駅(エリア)は賃貸契約の成約率が高い(または成約率が低い)ことがわかります。また、ここはダメだと思っていたようなエリアが投資に適していたり、その逆もあったりして、有益な情報を得られます。

・空室率

空室率をもとにエリアを選定します。空室率とは、建物の部屋数に対して空室が占める割合です。

たとえば、福岡市の賃貸物件の空室率を考えてみましょう。7つの区(東区、博多区、中央区、南区、西区、城南区、早良区)によって空室率に違いがあります。

空室率の高低だけではなく、借家数とともに判断します。

借家数が多く、空室率が高い区は、賃貸物件が供給過多の状況にある中、空室が多いため、賃貸需要は低いと読めます。

一方、借家数が少なく空室率が低い区は、賃貸物件が供給過少の状況にある中、空室が少ないため、賃貸需要は高いと読めます。

ただし、区といっても対象範囲は広いので、あくまで全体観を捉える指標です。

以上、3つのデータを紹介しましたが、一つひとつのデータで良し悪しを判断するわけではありません。

3つのデータを基本として押さえ、さらに細かなエリアの調査を行います。

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