収益物件を高く売却するコツ

今回は、収益物件を高く売却するためのコツについて解説していきます。

不動産投資は出口戦略を考えておくことも非常に重要です。家賃収入を多く得られたとしても、売却時に大きな損失を出してしまっては、意味がありません。不動産投資の成功には売却時に高く売れるのかも関係してきます。収益物件をの売却に大きく関係してくるのが市場です。市場は良いときも悪いときもあります。運に任せるのではなく、戦略的に考える必要があります。では、高く売却するためにはどうしたらよいのか。高く売却するためのコツについて紹介していきます。

 

■売却のタイミング

高く売却するためには、高く売れるタイミングを見極めることが重要になります。そのタイミングとは需要と供給のバランスにあります。

当たり前と言ったらその通りですが、不動産の場合は需要が融資に大きく影響します。金融機関の融資が出やすい状況の時は購入希望者が増え、需要が高まります。逆に金融機関の融資が出ない時は、購入希望者が減り、需要が低くなります。不動産の需要は融資と密接に関係がありますので、各金融機関の情勢を見ておくことで、不動産市場の動向を理解することができます。

 

■所有物件の状況

不動産は前述した市場の動向だけでなく、その不動産の状況によっても価格が左右されます。不動産の賃料収入や管理状態、修繕状況なども関係してきます。

賃貸不動産は利回り計算で売買金額が決まることが多く、購入者は期待利回りがどのくらいかで判断します。

当然のことながら家賃が下落してしまうと年間収入も下がり、売買価格も減少してしまいます。いかに家賃を下落させないか、満室稼働させるかが重要になってきます。そのためには、最新の設備を導入することや物件の管理をきちんと行うことが必要です。物件の清掃が行き届いておらず、ごみなどが散乱していたら印象が非常に悪く、入居者に入居したいと思ってもらえません。物件の清掃をきちんと行うことで、キレイな物件という好印象を抱いてもらえ、入居が付きやすくなります。物件の第一印象を良くすることは、入居付けに大きな役割を果たしています。

また、売り時によっても違いますが、物件の大規模修繕がされていないと物件価格は下がる傾向にあります。購入した後に大きな修繕が必要だとなれば、それを見込まないといけません。購入者にとっては修繕費がどのくらいかかるのか分からないため、リスクと感じ価格が下がります。価格の減少を防ぐためにもこのリスクを排除する必要があります。今後必要な修繕費用を算出しておくことも効果的です。

 

■売却後の手残り額

売却をするかしないかは、税金で損をしたくないという感情にも左右されます。不動産を売却する場合、短期譲渡と長期譲渡があり、譲渡税の税率が異なります。

※保有期間の数え方として、土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

売却の手残りは売却金額から借入残債、税金を引いた額で表され、その手残りが最大となるタイミングで売却を行いましょう。短期譲渡所得の方が税金が高いからと言って売却を先延ばしにすることはおすすめしません。長期間所有することによって生じる固定資産税や維持費などを考慮した上で検討してみてください。基本的に不動産とは築浅の物件が高く売れますので、不動産会社に相談して最も手残りが出るときに売却を行いましょう。

 

■不動産会社の選定

売却を行う際依頼する不動産会社も重要になってきます。親身になって売却をサポートしてくれる不動産会社なのかの見極めも必要です。

不動産会社によっても種類があり得意分野がありますので、売却が得意な不動産会社を選びましょう。売却にもある程度の知識や経験が必要ですので、過去の実績などをもとに判断してみてください。

 

不動産を高く売却するためのコツについて解説していきました。売却を行う際にぜひ、参考にしてみてください。

 

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