賃貸業界ニュース:サブリース契約に関する問題

こんにちは、グリード管理課です。今回は業界ニュースをテーマでお送りいたします。

2015年の相続税法改正の時期に、相続税対策でアパートを建築し賃貸経営を始められた方が一定数いらっしゃいますが、その中の多くの方が建築した会社のグループ会社や紹介企業を経由しサブリース契約を締結していることでしょう。

昨今、こういったサブリース契約に関する問題が再浮上しておりますので、業界の流れを解説していきます。

１）送金賃料の減額交渉

■築10年のタイミングで送金賃料の減額交渉

新築時から10年を経過したタイミングで、多くの会社では賃料の減額交渉を行う習わしがあります。これは、物件が古くなることで競争力が低下し、新築時と同様の賃料で貸し出すことが難しくなるとサブリース会社側が判断するからです。

ただし、実際には既存入居者の家賃を下げているわけではない場合もあるので、サブリース契約と言えども物件の稼働状況や募集家賃等はご自身でも把握しておきましょう。

■サブリース契約の規制強化による契約内容変更

2020年12月に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）」の経過措置が2025年に終了することで、2025年以降はより一層サブリース契約に関する規制が強化されます。
こういった背景もあり、各サブリース会社が既存契約の見直しに動いておりますが、その際に現行の賃料で契約を更新することが難しく、送金賃料の減額を打診されるオーナーが続出しております。

２）築古物件のオーナーに対しての提案営業強化

■ローン完済前に建替えの提案

昨今の建築費の高騰も相まって、アパート建築メーカー側としては新規開拓が難しくなってきました。

そのため、築25年以上の自社で建築したアパートを保有しているオーナー様に対し、建替えを提案しているという事案も多く見受けられます。

オーナー側からすると、ローンの残債がある状態で売却を提案されるということになりますが、提案を断ると一方的にサブリース契約の解除を言い渡されるケースも発生しているようです。

■外壁塗装or売却の提案

築25年のタイミングはちょうど2回目の外壁塗装を迎える時期とも重なります。

外壁塗装はオーナー様側からすると、数百万円以上の出費となるため、『もし費用が支出できないようならば、物件を弊社で買い取ります』という提案をされたという方もいらっしゃいます。

もちろん買取った物件は、修繕され高値で再販され、結果的にサブリ－ス会社に利益が入るという仕組みですね。

収益物件をお持ちのオーナー様は、サブリースに対し安定性を感じる方も多くいらっしゃると思います。

もちろん、空室や滞納リスクの軽減や、継続的な家賃収入、一貫して任せられる安心感などはメリットとしてありますが、一方で契約内容を見落とし思うような収益が得られなかったという事案もあります。

こういったトラブルから、法改正や新たなルールの強化が図られていますが、まずはオーナー様自身がサブリースの仕組みを理解し、自分に合っているかを考える必要が第一です。

一般的な管理委託とサブリースどちらが良いか迷われている方や、現在のサブリース契約を見直したい方など、ご相談お気軽にお待ちしております。